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Miami con precios tentadores

Se recupera un mercado interesante con valores en un rango entre 2500 y 6000 dólares el m2

A paso lento, pero seguro, Miami comienza a recuperarse de la grave crisis económica e hipotecaria que empezó en 2008. Y actualmente, el mercado inmobiliario refleja un movimiento que se traduce en un incremento sustancial de las ventas.

El dato concreto lo aporta Antonio Aguirre, broker owner de Remax Total: "En el estado de Florida se advierte un aumento en cuanto a unidades vendidas. Por ejemplo, las reventas de casas de marzo de 2009 a igual mes de 2010 subieron un 24%, pero no sólo eso, sino que entre febrero y marzo últimos aumentaron un 37%. Asimismo, las reventas de condominios de marzo a marzo se incrementaron en un 63%, mientras que entre el segundo y tercer mes de este año la suba fue del 40,6 por ciento".

Pero hay más datos. Por ejemplo, los valores de las casas en marzo de 2010 son significativamente menores respecto del mismo mes de 2009, pese a haber mostrado un incremento respecto de febrero de este año. Así, el valor promedio de una casa ronda los 137.000 dólares.

En cuanto a los condominios, también bajaron respecto de marzo de 2009 y revelan una suba desde febrero del 5,1% para colocarse en 96.900 dólares promedio.

"El crédito fiscal de 8000 dólares entregado por la administración de Obama fue muy bien recibido por los consumidores. Y pese a haber cerrado el período de solicitud, tuvo un efecto activador en la compra de viviendas. Los créditos fluyen para todos aquellos que califican y la gente puede financiar hasta el 97% de una propiedad (para los extranjeros es hasta el 70%). Las zonas más buscadas por los compradores argentinos son Brickell, el Downtown, Biscayne Boulevard, Miami Beach, Bal Harbour, Sunny Isles, Aventura y Hallandale-Hollywood. Compradores de otros países como Colombia y Venezuela también tienen como favoritos a Weston y Doral", finaliza Aguirre.

En tanto, Alejandra Covello, titular de la inmobiliaria homónima que comercializa en Miami y otras zonas, comenta: "Hoy, el metro cuadrado en Miami Beach o zonas aledañas se cotiza entre 3500 y 5500 dólares, lo que devela una baja que llega al 60%. Dependiendo del rango de inversión que hoy parte en los 100.000 dólares hay áreas como Hallandale, donde se puede comprar sobre la playa por 500.000 dólares. También hay edificios de primerísimo nivel en Sunny Isles a muy buen precio".

Y agrega: "El valor de la propiedad no bajará; por el contrario, la tendencia es a la suba. Se espera que de uno a tres años recuperen un 20%. Antes de comprar hay que asesorarse muy bien en qué estado se encuentra el edificio con relación a las deudas y no perder el tiempo buscando valores que no existen. El cliente debe conocer cuáles son los hidden fees, o sea, los costos que no se dan a conocer, los temas legales, el asesoramiento impositivo para saber cómo operar".

Para elegir
Según lo que sostiene Virginia Di Salvo de la alianza Fortune-Soldati, "en el mercado de Miami hoy existe una oportunidad de inversión única en 50 años. Los precios de las propiedades han bajado un promedio de 50% desde el inicio de la crisis y los valores actuales están muy por debajo del costo de reposición, ubicándose a precios similares a los que se veían en el mercado en 2003. Brickell es una de las zonas preferidas, ya que está consolidada y en franca expansión, con muchas torres nuevas que se venden desde los 2500 dólares el m2 en el sector premium".

Fortune International comercializa en exclusividad las torres Icon Brickell, que actualmente conforma uno de los desarrollos más exclusivos de la zona, de arquitectura de vanguardia y diseño de Philippe Starck, con vistas increíbles a la bahía de Biscayne, con acceso a todos los servicios del hotel Viceroy que se encuentra dentro del mismo complejo. "El valor de una unidad en estas torres parte en los 260.000 dólares. Como dato para tener en cuenta, en la torre del hotel Viceroy se vendieron 500 unidades en tiempo récord y por un monto de 10 millones de dólares."

Saber asesorarse
Di Salvo agrega: "Nuestro mejor consejo para quienes deseen adquirir una propiedad en Miami es que encuentren asesoramiento profesional de alguien que conozca muy bien el mercado local y que les seleccione las mejores oportunidades. No sólo es clave la ubicación de los inmuebles, sino también lo es el estado financiero del condominio, cuánto se ha vendido, si los propietarios están atomizados, el nivel de las expensas, el property tax que deberá abonar, el análisis de precio-zona, acceso al crédito, evolución de precios dentro del edificio, entre otros aspectos".

Respecto del horizonte de planeamiento de la inversión, Di Salvo expresa que la realidad sorprendió a las predicciones, ya que los últimos números indican que el stock disponible se agotará en un año y medio, cuando se creía que sería en 5. "Consideramos prudente para la inversión un tiempo de aproximadamente tres años. El momento de invertir en Miami es ahora por los precios devaluados y para acceder con crédito a tasas increíblemente bajas."

Daniel Mintzer, socio de la desarrolladora G&D, que tiene sede en Miami, sintetiza: "En esta ciudad está casi todo en oferta, ésa parece ser la sensación. Todo el Real Estate de Estados Unidos bajó sus valores a menos de la mitad. Hoy compran los grandes jugadores americanos y europeos que adquieren paquetes de hipotecas a 20, 30 y 50 millones de dólares. Existen muchas oportunidades en el Down Town o en West Palm Beach, es un año para comprar con tranquilidad, aunque el producto que había hace un año hoy no está. Hoy cuesta lo mismo comprar en Aventura que en algunos barrios de Buenos Aires; de hecho vendemos unidades a 1700 dólares el m2 en Fort Lauderdale con todos los amenities y buena ubicación. Por supuesto que en Sunny Isles se vende a 4000/5000 dólares el m2, aunque hace tres años costaba 8000. Allá subió todo menos la propiedad y no hay edificios nuevos para construir".

Por último, para Flavio Rossato, managing director de la firma Domus Group USA, comenta: "Los valores en unidades a estrenar son diversos según las zonas, pero hoy se calcula un mínimo de 4500 dólares el m2 sobre el agua; de 3500 a 4500 en el área de South Beach, y de 2500 a 3500 en Miami Beach. Si se trata de Brickell o del corredor de Biscayne Boulevard, los valores se sitúan entre los 2000 y 2500 dólares. La propiedad ha caído en promedio entre un 30 y 35% desde 2006".

Rossato agrega: "La propiedad en Miami está recuperando el valor, el acceso al crédito se está normalizando y a tasas históricamente bajas, por lo que la demanda no se hace esperar. Además Miami, como siempre, ha captado la atención internacional de inversores que están inyectando mucho dinero en Real Estate aprovechando este momento histórico, donde el valor de reposición de los inmuebles que hoy se pueden comprar en Miami es un 30 o 35% más alto que el precio de venta. Esta situación se está dando en muy pocas ciudades de Estados Unidos".

Juan Fernández Mugica

Sábado 15 de mayo de 2010

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